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Nelle more tra preliminare e definitivo il terreno diventa edificabile. Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 9314 dell’11 aprile 2017)

Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta, verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili - la cui sussistenza è riservata all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se immune da vizi di motivazione - l'aumento progressivo di valore dell'immobile e la crescente svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata, che aveva escluso che il mutamento - da agricolo ad edificatorio e residenziale - del regime urbanistico dell'immobile promesso in vendita, sopravvenuto rispetto alla data di stipula del contratto preliminare, integrasse gli estremi per procedere alla risoluzione del preliminare medesimo ex art. 1467 c.c.).
In tema di esecuzione specifica di un contratto preliminare, il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita (nella specie, da agricola ad edificatoria e residenziale), incidendo unicamente, senza mutarne la natura, sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica.

Commento

(di Daniele Minussi)
Se è vero che, in linea teorica, l'incremento (progressivo!) del valore del bene, come peraltro il fenomeno, avente opposto effetto, della svalutazione della moneta (peraltro segnalandosi come, attualmente, debba piuttosto registrarsi la ricorrenza di deflazione monetaria) non possono essere invocati come presupposti valevoli ai fini della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, sarebbe ben possibile una rivisitazione del tema sottoposto alla disamina della S.C. con la pronunzia che si commenta. Nel caso specifico, infatti, non pare che venissero in considerazione incrementi progressivi del valore del bene, bensì, all'opposto, un incremento subitaneo ed improvviso, quale quello di un mutamento della destinazione urbanistica del terreno verificatosi nel tempo intercorrente tra la conclusione del preliminare e il momento previsto per stipulare il contratto traslativo della proprietà. E' ben vero che la Cassazione ha statuito, peraltro, che l'apprezzamento della situazione di fatto che potrebbe condurre, in quanto straordinaria ed imprevedibile, alla risolubilità per eccessiva onerosità sopravvenuta spetta al Giudice di merito.

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