Nasce valido, diventa nullo poi, ma alfin sanar si puote... Nullità per omessa registrazione del contratto di locazione: la registrazione tardiva possiede effetti sananti ex tunc. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 10498 del 28 aprile 2017)

16/11/2017 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

Commento

(di Daniele Minussi)
Dopo Tribunale di Napoli, 19 ottobre 2009, anche la Cassazione si esprime sul punto. Un'ulteriore tappa nel processo di demolizione delle categorie generali: prescindendo dalla incongruenza della comminatoria della nullità ai sensi dell'art.1, comma 346 della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") per i contratti di locazione non registrati, è curioso che tale radicale invalidità conosca di una sanatoria straordinaria extra ordinem. La S.C. qualifica, argomentando in forza di un cospicuo apparato argomentativo, la nullità in parola come riconducibile alla violazione di norma imperativa (sia pure attinente al difetti di elementi estrinseci, quali la registrazione dell'atto, che nulla hanno a che fare con il perfezionamento di esso) per concludere che la susseguente presenza di tali elementi vale a sanare eccezionalmente la nullità. Insomma: l'atto nasce valido, "crescendo" diventa nullo, ma il tempo può giovare, in quanto il ravvedimento fiscale produce il notevole effetto di sanare la nullità, che, da sopravvenuta, svanisce.