Mutuo fondiario. Superamento del limite di finanziabilità: conseguenze. (Cass. Civ., Sez. Unite, sent. n. 33719 del 16 novembre 2022)

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’art. 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993 non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione - qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 e 53 TUB) - la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurre al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.
Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dal contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.

Commento

(di Daniele Minussi)
La Cassazione interviene a SSUU sul tema delle conseguenze del superamento del limite di finanziabilità del mutuo avente caratteristiche di fondiarietà.
Ai sensi del II comma dell'art. 38 TUB, "la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti."
Il superamento del predetto limite giammai può comportare la radicale invalidità del contratto, ciò che importerebbe anche il venir meno della garanzie iscritta sull'immobile. Il ragionamento della S.C. è da tal punto di vista perfettamente condivisibile: qualora infatti la conseguenza del superamento dell'importo massimo del finanziamento consistesse nella nullità del contratto, ciò determinerebbe la caducazione della garanzia reale, con il che si produrrebbe l'effetto che la norma di cui all'art. 38 t.u.b. mira a scongiurare, vale a dire la protezione del credito.

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