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Mutuo fondiario, iscrizione ipotecaria, pluralità di erogazioni, mancato annotamento di erogazione e quietanza a margine dell'iscrizione ipotecaria. Conseguenze. (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 506 dell’11 gennaio 2017)

In tema di mutuo condizionato in un'operazione di credito edilizio, la mancata annotazione dell'avvenuta erogazione successiva all'iscrizione ipotecaria e nei limiti di essa non muta gli effetti e l'estensione dell'iscrizione ipotecaria originaria, né assume rilievo condizionante sospensivo rispetto all'originaria iscrizione. Quest'ultima, in quanto sin dall'origine pienamente costitutiva della funzione di garanzia e volta a dare grado e copertura garantistica immediata al credito futuro (purché nell'ambito quantitativo dell'avvenuta iscrizione) rimane pienamente opponibile ai terzi acquirenti dell'immobile gravato, mentre l'effetto della mancata annotazione è quello di onerare il creditore (la cui entità attuale del credito non risulti dall'annotazione) della prova dell'esistenza e dell'entità del credito stesso, nonché della sua riferibilità al titolo ed al rapporto in base al quale l'iscrizione avvenne.
In materia di credito fondiario, e con riguardo alla disciplina dettata dall'art. 3 del D.P.R. n. 7/1976 (riprodotta nell’art. 39 del d.lgs. n. 385/1993), deve ritenersi, in base ai principi generali ricavabili dall'art. 2852 c.c. in tema di ipoteca per crediti condizionali (non derogati dalla disciplina suddetta), che l’ipoteca indicata nel comma 1 del citato art. 3 – destinata a garantire un credito futuro, che nascerà a condizione dell'effettiva erogazione della somma mutuata – ha effetti e prende grado al momento dell'iniziale iscrizione e non già al momento della successiva annotazione nei registri della quietanza relativa all'erogazione della somma mutuata, annotazione che assolve ad una funzione meramente accessoria e servente rispetto all'iscrizione originaria.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette a fuoco le conseguenze scaturenti dalla mancata esecuzione della formalità di annotamento dell'atto di erogazione e quietanza a margine dell'iscrizione di ipoteca eseguita in esito alla stipulazione del contratto di mutuo contrassegnato da progressive erogazioni delle somme concesse a titolo di finanziamento. Tale prassi non è infrequente: il contratto di finanziamento prevede la disciplina generale del mutuo concesso: la correlativa ipoteca da iscriversi a garanzia riguarda l'integralità delle somme concesse, la cui erogazione è tuttavia progressiva (spesso in dipendenza di eventi da accertare, quali ad esempio l'edificazione a stati di avanzamento lavori di uno stabile da realizzare). La decisione mette a fuoco l'irrilevanza dell'esecuzione dell'annotamento dell'atto di erogazione in riferimento alla efficacia dell'iscrizione, che è piena fin dal tempo in cui viene eseguita. La mancata esecuzione delle formalità pubblicitarie successive può caso mai incidere sulla prova della intervenuta erogazione delle somme a titolo di finanziamento, correlativamente onerando il creditore finanziatore del peso di dar conto dell'entità del proprio diritto di credito.

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