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Mutuo e susseguente vendita: quando il terzo datore d'ipoteca rimane gabbato. Responsabilità dell'istituto bancario e del notaio rogante. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 5481 del 19 marzo 2015)

Deve ritenersi che la fattispecie del collegamento negoziale sia configurabile anche se i singoli contratti fossero stati stipulati tra soggetti diversi, a patto che gli stessi risultino concepiti e voluti come funzionalmente connessi e tra loro interdipendenti, onde consentire il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti. Deve, quindi, essere annullata con rinvio la sentenza di merito che esclude il collegamento negoziale fra i contratti di mutuo fondiario e di preliminare di compravendita dopo che il mutuante, ottenuta la somma dall'istituto mutuatario tramite assegno circolare rifiuta la stipulazione del contratto definito, dovendo ritenersi che il criterio della buona fede costituisca per il giudice uno strumento atto a controllare, non solo lo statuto negoziale nelle sue varie fasi, in funzione di garanzia del giusto equilibrio degli opposti interessi, ma anche a prevenire forme di abuso della tutela giurisdizionale latamente considerata e dovendo dunque riconsiderarsi nella specie la responsabilità dell'istituto mutuante e del notaio rogante.
Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, unitamente a quello di erogazione del mutuo fondiario, l’incarico conferito dalle parti deve intendersi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale, in special modo al fine di assicurare la serietà, la certezza degli atti giuridici e la correttezza dei relativi comportamenti per il perseguimento del risultato voluto dalle parti. Tra tali attività, è compresa la stessa attività di consulenza in relazione allo scopo tipico dell’atto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Può capitare nella prassi contrattuale che il promittente alienante, allo scopo di agevolare l'operazione di acquisto dell'immobile che intende cedere, si presti a fare da terzo datore d'ipoteca nel contratto di finanziamento nel quale il promissario acquirente assume parallelamente la veste di mutuatario, unico debitore della somma data in prestito. Tale situazione, ordinariamente presuppone che, immediatamente dopo la stipula del mutuo, si proceda all'alienazione del cespite cauzionale. Per tale via il mutuatario diviene anche proprietario del bene sul quale insiste la garanzia ipotecaria, mentre la posizione del venditore (già terzo datore d'ipoteca) quale garante, viene meno. Nella fattispecie sottoposta all'attenzione dei Giudici, nulla di tutto ciò. Una volta assunto il ruolo di garante, il promittente alienante è rimasto tale e con... il cerino in mano.

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