Mancanza del certificato di abitabilità: non è praticabile l'eccezione di inadempimento da parte del promissario acquirente quando egli ne fosse a conoscenza. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 25427 del 12 novembre 2013)

05/11/2014 Economica, Immobiliare, Legale

In tema di contratto preliminare, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione. Del resto, il presupposto dell'obbligo che l'art. 1477, ultimo comma, c.c., pone a carico del venditore (e non del promittente venditore) di consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta, è che tali documenti siano necessari all'uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, sicché, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita.

Commento

(di Daniele Minussi)
L'agibilità è elemento essenziale per poter considerare un fabbricato di civile abitazione da quello che altrimenti sarebbe un semplice manufatto. Ciò premesso, nella fattispecie si trattava di verificare quali fossero le conseguenze della ben nota condizione (successivamente venuta meno, dal momento che il proprietario aveva, in esito a procedimenti di condono, ottenuto la licenza d'uso) dell'immobile già oggetto di stipulazione preliminare tra le parti. Secondo la S.C. non sarebbe consentito al promissario acquirente risvegliarsi dal torpore per eccepire la sussistenza della condizione in esame allo scopo di non addivenire all'atto traslativo della proprietà in base al principio inadimplenti non est adimplendum.