Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

La natura condominiale del seminterrato non è esclusa dalla natura "orizontale" dell'edificazione. Rinuzia agli enti comuni: praticabilità ai sensi dell'art.1118 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 18344 del 18 settembre 2015)

In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio, elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità di un seminterrato non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni sovrastanti siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117.
La rinuncia di un condominio al diritto sulle cose comuni è vietata, ai sensi dell'art. 1118 c.c., in caso di condominialità "necessaria" o "strutturale", per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'individibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi (nella specie, un locale seminterrato) di condominialità solo "funzionale" all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il complesso edilizio si sviluppa in senso orizzontale? Non importa: sempre di condominio si tratta se sussistono enti comuni qualificabili come tali ai sensi dell'art. 1117 cod.civ., in quanto destinati funzionalmente alla fruizione collettiva da parte dei singoli proprietari delle unità immobiliari. Il fatto che queste ultime siano adiacenti in senso orizzontale e non poste l'una superiormente all'altra non ha importanza con riferimento alla nozione giuridica di condominio.
Premesso ciò, il quesito specifico consisteva nello stabilire se la proprietà della parte comune consistente nel seminterrato potesse validamente essere oggetto di rinunzia da parte di uno dei condomini. Da questo punto di vista si può distinguere tra condominialità funzionale e condominialità strutturale. In quest'ultimo caso essa si pone come necessaria e per ciò irrinunziabile ex art. 1118 cod.civ.). Interessanti le conseguenze tratte dalla Corte che ha statuito trattarsi della prima ipotesi (dunque possibile oggetto di rinunzia). In primo luogo risulta praticabile disporre della singola unità immobiliare parallelamente escludendo il trasferimento della quota parte dell'ente comune. Dall'altro legittima si paleserebbe la rinunzia alla quota parte del detto ente, quale atto abdicativo unilaterale la cui efficacia non sarebbe neppure sottoposta alla accettazione da parte degli altri condomini.

Aggiungi un commento