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La mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica non cagiona la nullità non soltanto del contratto preliminare, ma anche di quello definitivo destinato ad essere riprodotto in susseguente atto notarile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 11377 del 29 aprile 2019)

Tanto nell’ipotesi di contratto preliminare, quanto in quella di contratto definitivo soggetto a riproduzione per atto pubblico o ad accertamento giudiziale ai fini della trascrizione, l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica non è richiesta a pena di nullità, in quanto essa è destinata a soddisfare l’interesse pubblico e quello privato alla regolarità formale e sostanziale del trasferimento inter vivos. La sua assenza, intesa come mancata allegazione materiale, rileva quale fattore impeditivo del rogito notarile o della trascrizione dell’atto privato, ma non produce la ridetta nullità ove la compiuta formazione del titolo idoneo alla trascrizione sia ancora in itinere. L’interesse sottostante alla formazione progressiva del contratto tramite il c.d. controllo delle sopravvenienze in materia di trasferimenti immobiliari, come legittima l’ipotesi di un preliminare di preliminare, così giustifica la parallela esigenza della mera rinnovazione contrattuale, allorché la scrittura privata, benché definitiva, per essere trascritta debba essere riprodotta in forma pubblica ovvero accertata giudizialmente. Ipotizzare una disciplina alternativa, che affermi o neghi la separata produzione in giudizio del certificato secondo che l’azione proposta abbia, rispettivamente, natura costituiva ex art. 2932 c.c. o dichiarativa ai sensi e ai fini dell’art. 2657 c.c., sacrificherebbe ingiustificatamente l’interesse delle parti alla mera rinnovazione contrattuale.

Commento

(di Daniele Minussi)
Notevole la portata innovativa della pronunzia in considerazione. Che la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica non cagionasse la nullità del contratto preliminare di vendita immobiliare era invero un dato già acquisito (come peraltro la mancanza delle menzioni urbanistiche), essendosi già ampiamente dibattuto sul tema: quello che conta, infatti, è che al tempo dell'atto traslativo (o del succedaneo costituito dalla pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ.) la predetta certificazione sia acquisita. Che, tuttavia, analoga conclusione potesse essere estesa al contratto definitivo che le parti avessero posto in essere senza l'intervento notarile (dunque non idoneo ad essere trascritto e reso opponibile ai terzi) costituisce res nova. La S.C. pone del tutto esplicitamente in non cale la dinamica giuridica dell'attribuzione (che in quest'ultimo caso procede direttamente dall'atto stipulato tra i privati, comunque idoneo a sortire effetti traslativi, ancorchè non opponibili), leggendo in maniera sostanziale la fattispecie. Come dire: il cittadino che "fa da sé" (confezionandosi l'atto) è ignorante e non sa la differenza tra un preliminare e un definitivo. Tanto in ogni caso occorre passare dal notaio. Ed allora, In considerazione della indispensabilità di questa "seconda manche", addio alle interpretazioni letterali delle norme giuridiche. L'ignoranza va protetta.

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