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Immobili abusivi e contrattazione preliminare: la nullità di cui all’art. 40 della l. n. 47/1985 non si applica ai contratti ad efficacia semplicemente obbligatoria. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 24756 del 5 novembre 2013)

In caso di preliminare di vendita, non sussiste la violazione dell'art. 40 della legge n. 47/1985, atteso che la nullità ivi prevista per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli atti di trasferimento immobiliare, id est nei contratti con effetti reali, e le relative previsioni non possono essere estese ai contratti con efficacia obbligatoria, dovendo infatti osservarsi che l’inapplicabilità della disciplina di cui all'art. 40 della legge n. 47/1985 ai contratti con efficacia obbligatoria è desunta non soltanto dal tenore letterale della disposizione, ma anche dal fatto che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire, come è accaduto nel caso di specie, la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che può essere emessa sentenza ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Si conferma l'orientamento assolutamente dominante (cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, n. 23825/2009) in base al quale le menzioni urbanistiche e la regolarità urbanistica dell'immobile hanno a che fare con la contrattazione avente effetti traslativi della proprietà. Valido dunque il contratto preliminare anche nell'ipotesi in cui il box che ne era oggetto doveva considerarsi abusivo (potendo, tra l'altro, essere l'irregolarità sanata nel tempo antecedente la pronunzia giudiziale di cui all'art.2932 cod.civ.).

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