Immobile promesso in vendita "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" e carenze successivamente accertate dell'impianto di riscaldamento. Clausola di stile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 29902 del 20 novembre 2018)

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Nell’attività d’interpretazione del contratto, il giudice di merito, che deve presumente che la clausola sia stata oggetto della volontà negoziale e quindi interpretarla in relazione al contesto (art. 1363 cod. civ.), per consentire alla stessa di avere qualche effetto (art. 1367 cod. civ), può negare l’efficacia della clausola, qualificandola di stile, solo se la vaghezza e la genericità siano tali da rendere impossibile l’attribuzione di qualsivoglia rilievo nell’ambito dell’indagine volta ad accertare la sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto (art. 1325 cod. civ.), ovvero se la vaghezza e la genericità siano tali da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie le parti perfezionavano un contratto preliminare di vendita immobiliare nel quale era contenuta la clausola secondo la quale l'immobile veniva accettato "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova". Successivi accertamenti condotti sull'immobile, di non recente costruzione, evidenziavano serie carenze dell'impianto di riscaldamento che, in esito alla ristrutturazione dello stabile, non poteva considerarsi a norma neppure in relazione alla normativa vigente al tempo dell'esecuzione dei lavori. Tornando alla clausola, la Corte di merito ne evidenziava la vaghezza, la genericità e l’assenza di concreto riferimento alle effettive condizioni dell’impianto di riscaldamento, concludendo nel senso che la questione dell’adeguatezza dell’impianto non fosse stata valutata dai contraenti, circostanza peraltro assodata, dal momento che la verifica delle condizioni dell’impianto era stata eseguita in un tempo successivo al perfezionamento del preliminare.
La accertata natura di "clausola di stile" legittima pertanto il rifiuto di stipulare il definitivo, a meno che non venga ridotto il prezzo in misura corrispondente al costo dei lavori di adeguamento.

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