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Immobile promesso come libero da pesi e vincoli in effetti gravato da servitù. Contratto preliminare di vendita immobiliare: azioni a tutela del promissario acquirente. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 21681 del 14 ottobre 2014)

Deve essere qualificata come domanda di risoluzione per inadempimento e non di annullamento per errore vizio del consenso la domanda del promissario acquirente laddove il promittente venditore abbia garantito, poi smentito dai fatti, la libertà da vincoli del cespite da compravendere, dovendosi osservare che egli non può valersi della disciplina relativa alla garanzia dei vizi della cosa venduta (art. 1490 c. c.) o di quella di cui all'art. 1497 c. c., relativa alla garanzia per mancanza di qualità della cosa venduta, le quali presuppongono la conclusione del contratto definitivo e sono estranee al contratto preliminare, che ha per oggetto non un “dare”, ma un “facere” (l'obbligo di concludere un contratto successivo e definitivo di compravendita), in ordine al quale quelle garanzie non trovano giustificazione. Per altro verso e osservare per altro verso che il promissario acquirente di un immobile gravato da pesi o vincoli, cui sia stato promesso il pieno, libero e pacifico acquisto del dominio sul bene, ben può avvalersi del disposto degli articoli 1481, 1482, comma I, e 1489, comma II, c.c., applicabili per analogia al preliminare di vendita, e così rifiutare il proprio consenso alla stipulazione del contratto definitivo fino a quando non gli sia stata fornita la dimostrazione della libertà del fondo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il contratto preliminare di vendita di un terreno non fa menzione di una servitù di elettrodotto e di cavidotto esistenti. La promissaria acquirente si rifiuta di stipulare e il Giudice di prime cure reputa che tale condotta sia censurabile in riferimento all'apparenza della servitù. In grado di Appello l'esito si ribalta, statuendosi l'annullamento del contratto preliminare per errore essenziale. Ma le sorprese non finiscono mai: la S.C. sovverte ancora l'esito della vertenza. Integra infatti inadempimento contrattuale la condotta del promittente alienante che, contrariamente al programma di trasferire la proprietà di un fondo libero da pesi e vincoli, non è in grado di farlo al tempo fissato per il contratto definitivo. Conseguentemente ben potrà rifiutarsi di stipulare la vendita il promissario acquirente. A tale principio occorre si conformi l'ulteriore sezione della Corte d'Appello alla quale il giudizio viene rinviato.

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