Immobile abitativo privo della certificazione di abitabilità: aliud pro alio? (Cass. Civ., Sez. VI, ord. n. 19749 del 22 settembre 2020)

19/11/2020 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il tema della licenza d'uso (ex "abitabilità") è (inutilmente) contorto. A partire dal conseguimento del relativo titolo abilitativo, attualmente contrassegnato dal semplice silenzio assenso. La legittima formazione di esso presuppone però che il costruttore abbia depositato presso i competenti uffici comunali idonea documentazione, consistente nelle certificazioni di conformità degli impianti, nel deposito dei campioni dei cementi armati presso i competenti uffici, nella dichiarazione di fine lavori e nella richiesta di licenza d'uso. Ogni "passo falso" conduce al mancato conseguimento della licenza d'uso, ma chi lo può dire? Un'autorità "silente? Le eventuali contestazioni possono seguire ad anni dal deposito dell'ultima "carta". Non mancano pronunzie che fanno riferimento alla sufficienza per il venditore di aver seguito correttamente la produzione di tale documentazione per ritenere assolti gli obblighi che fanno capo ad esso, soprattutto quando costui si identifica nel costruttore (Cass. Civ., Sez.II, 24729/08).
Ciò premesso, in difetto di abitabilità, intesa come carenza dei relativi requisiti, il manufatto non può neppure essere definito in chiave di unità abitativa. Occorre peraltro distinguere il caso in cui il fabbricato possieda astrattamente le qualità tali da poter conseguire la licenza d'uso dall'ipotesi in cui tali qualità facciano intrinsecamente difetto. Mentre nel primo caso si potrà discutere al più dell'inadempimento del venditore, nel secondo ci si deve interrogare addirittura sulla validità dell'atto di alienazione (Cass. Civ. Sez. II, 3687/95). Nel primo filone interpretativo le pronunzia che, parlando di "aliud pro alio" come nella pronunzia in esame, conducono alla risoluzione del contratto. Cfr. in tal senso Cass. Civ., Sez. II, 17707/11; Cass. Civ., Sez. II, 23265/2019; nonchè, in relazione alla stipula di mero preliminare, Cass. Civ., Sez. II, 10756/11 e Cass. Civ., Sez. II, 629/2014.