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Il terzo acquirente che ha acquistato il bene in violazione del diritto di prelazione urbana non può legittimamente vantare il diritto a ricevere il pagamento dei canoni di locazione maturati prima dell'esercizio del riscatto. (Cass. Civ., Sez. III, n. 25230 del 29 novembre 2011)

Con riferimento alla prelazione urbana, l’esercizio del diritto di riscatto previsto dall’art. 39 della l. n. 392/78 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha, come effetto, non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento.

Commento

(di Daniele Minussi)
Premesso che la fattispecie in considerazione va ricondotta alle ipotesi di prelazione reale (in quanto avente fonte legale), la cui efficacia cioè è opponibile al terzo, con la decisione qui in commento si tratta della sorte del rapporto giuridico instauratosi dall'acquirente che abbia successivamente a subire il retratto da parte del conduttore, avente diritto al retratto. Quid juris? Ha forse luogo la risoluzione del contratto di locazione? La S.C. risponde nel senso che, una volta stabilito che il riscatto opera retroattivamente, operata ex tunc la sostituzione del conduttore nella posizione giuridica del terzo acquirente avente causa dal locatore, nè a costui, nè al predetto terzo acquirente spetta alcun diritto in merito a tali canoni.

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