Il notaio è tenuto a rappresentare i rischi che presenta la stipula dell'atto, ma non risponde anche delle conseguenze delle conseguenze meramente ipotetiche e non prevedibili. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 20297 del 26 luglio 2019)

23/03/2020 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo che egli si interessi dell'attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell'avvertire le parti degli effetti dell'esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento. Tuttavia, va ritenuto estraneo all'obbligo di diligenza relativo all'attività esercitata dal notaio quello di fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili, dovendo la diligenza del notaio valutarsi ex ante e non ex post e, dunque, giammai sulla base di circostanze future e meramente ipotetiche.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nella fattispecie all'attenzione dei Giudici, veniva in considerazione la compravendita di un immobile gravato da trascrizione di una domanda giudiziale pregiudizievole ben chiaramente indicata nel rogito. La S.C. ha cassato la decisione della Corte di merito, la quale aveva reputato il notaio responsabile per non aver informato l'acquirente che, in relazione all'esercizio dell'azione di petizione ereditaria proposta dall'erede, il quale comunque non rivestiva la qualità di legittimario, asseritamente pretermesso avendo il testatore disposto per testamento in favore di altro soggetto, vi fosse la possibilità che fosse altresì proposta l'impugnazione del testamento olografo, in relazione al quale era stata proposta successivamente querela di falso. Deve infatti ritenersi estraneo all'obbligo di diligenza che fa capo al notaio quello di fornire informazioni o consigli non fondati sulla situazione a lui nota e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti. La diligenza della condotta professionale del notaio deve infatti essere valutata ex ante e non ex post, mai sulla base di circostanze future e meramente ipotetiche.