Garanzia per i vizi della cosa venduta, decorrenza del termine decadenziale e prescrizionale. Stipula di mero preliminare: conseguenze. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 9953 del 27 maggio 2020)

09/10/2020 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario

In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l'azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Con la pronunzia che qui si commenta viene ribadito che, nell'ipotesi di contratto preliminare con effetti c.d. "anticipati", nel quale cioè la stipulazione dell'accordo si accompagna anche alla consegna del bene che ne è l'oggetto, il promissario acquirente non subisce il pregiudizio conseguente alla decorrenza dei termini decadenziali e prescrizionali in tema di denuncia dei vizi della cosa oggetto della vendita. Ciò per il buon motivo che l'effetto traslativo di quest'ultima non si è ancora prodotto, non potendosi conseguentemente applicare la relativa disciplina che postula, per l'appunto, il perfezionamento del contratto definitivo. Cumulabile, dunque, l'azione di adempimento in forma specifica di cui all'art. 2932 codi.civ. tipica del vincolo preliminare, con l'actio quanti minoris, peculiare della vendita traslativa (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 9636/2001 ; Cass. Civ. Sez.II, 10454/03)