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Falsa rappresentazione della potenzialità edificatoria del fondo e risolubilità della vendita. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 27916 del 23 novembre 2017)

In tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno può integrare l'ipotesi normativa dell'errore di fatto su una qualità dell’oggetto ove le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene; nel caso in cui, invece, sia stata garantita la destinazione edificatoria del suolo, la fattispecie può essere ricondotta nell'ambito della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. in materia di cosa gravata da oneri non apparenti. Le eventuali diverse determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica possono poi determinare, in applicazione dell'istituto della presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità, sempreché tale fatto non abbia costituito oggetto di espressa regolamentazione. In nessun caso sono applicabili alla fattispecie gli artt. 1490 e 1492 c.c., relativi ai vizi redibitori, che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto.

Commento

(di Daniele Minussi)
La vicenda trae vita da una complessa negoziazione in forza della quale una società aveva ceduto un complesso immobiliare e la parte acquirente, quale parte del corrispettivo per la cessione, si era obbligata a trasferire, in forza di distinto contratto preliminare di vendita immobiliare, un certo numero di box auto da edificare nel sottosuolo di una porzione dell'immobile acquistato.
Intervenuta l'autorizzazione a costruire le rimesse interrate, successivamente, il Comune aveva intrapreso il procedimento di annullamento dell'autorizzazione.
Quali conseguenze giuridiche?
Mentre il giudice di prime cure aveva accolto la domanda di riduzione del prezzo della vendita (del complesso immobiliare), in grado d'Appello la pronunzia era stata riformata. La S.C. conferma tale esito: inapplicabili gli artt. 1490 e 1492 relativi al vizio redibitorio, non sarebbe rimasto altro se non invocare l'annullamento del contratto per errore, la risoluzione del medesimo sulla scorta del "presupposto" non realizzato o il meccanismo della garanzia di cui all'art. 1489 cod.civ. (ma nell'ipotesi, diversa, in cui fosse stata garantita la destinazione edificatoria del suolo).
Il vero problema nasce dalla arbitraria scissione di un'operazione che in realtà sarebbe stata da considerarsi unitariamente: le due contrattazioni la vendita immobiliare e il susseguente contratto preliminare) altro non sono se non i "pezzi" di una permuta (sia pure con conguaglio) di bene presente contro cosa futura. Per tale via sarebbe stato possibile invocare la protezione di cui all'art. 1472 cod.civ. in riferimento al difetto della venuta ad esistenza del bene futuro.

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