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Fabbricato realizzato anche soltanto in parte su suolo demaniale: nullità della vendita. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2528 del 31 gennaio 2017)

La compravendita di un immobile abusivamente realizzato, anche parzialmente, su suolo demaniale è nulla, non potendo trovare applicazione la disciplina di cui alla l. n. 47/1985 sul c. d. condono edilizio, giacché l'erezione del manufatto su area demaniale ne determina l'appartenenza a questa, in forza del generale principio dell’accessione ex art. 934 c.c., applicabile anche ai beni demaniali, ed integra una causa ostativa al rilascio della concessione in sanatoria.

Commento

(di Daniele Minussi)
Superficies solo cedit: è questo il problema. Se infatti l'immobile è stato realizzato sul suolo altrui, la proprietà dello stesso viene acquisita automaticamente in capo al titolare del suolo a causa dell'operatività dell'accessione, la quale, come è noto, opera quale modalità di acquisto a titolo originario. Ne segue che, una volta stabilito che l'immobile appartiene al Demanio, ogni atto di disposizione che lo riguarda non può non essere radicalmente invalido. Non basta: al profilo civilistico, si aggiunge quello amministrativo. Infatti il difetto di un titolo abilitativo dal punto di vista dell'attività edificatoria risulta essere insanabile. Non è, in particolare, invocabile il perfezionamento del silenzio-assenso in relazione alla domanda di sanatoria introdotta.

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