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Enti comuni condominiali. Può il titolare dell'appartamento all'ultimo piano trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2126 del 29 gennaio 2021)

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali. In materia condominiale è illegittimo ricostruire il tetto dell’edificio crollato con la realizzazione di terrazze a tasca. Il giudice in questo caso può condannare gli esecutori solo a ripristinare lo stato dei luoghi ma non a completare l’intera copertura.

Commento

(di Daniele Minussi)
La vicenda trae origine dai lavori di realizzazione di alcuni terrazzi "a pozzo" posti a servizio dell'unità immobiliare ricavata nel sottotetto di proprietà esclusiva di un condomino titolare dell'ultimo piano dello stabile condominiale, con ciò apportando una cospicua innovazione del tetto di copertura. Quest'ultima, crollata, era stata ricostruita in maniera difforme rispetto alla sua pregressa consistenza, a beneficio del proprietario dell'ultimo piano, il quale vi aveva ricavato alcuni terrazzi piani. Ciò premesso, la S.C., nel qualificare l'intervento di ricostruzione come forma di più intenso godimento del bene comune ai sensi dell'art.1102 cod.civ., ha cassato la pronunzia della Corte di merito, stabilendo che l'inadeguatezza delle opere eseguite al fine di salvaguardare la funzione di copertura e protezione già svolta dal tetto preesistente e il pregiudizio arrecato al decoro architettonico dell'edificio condominiale fondano la pretesa del condominio mirante al ripristino della cosa
comune illegittimamente alterata. La condanna giudiziale deve pertanto consistere unicamente nella eliminazione della situazione provocata dall'illecito utilizzo
del bene condominiale e nel ripristino dello status quo ante. L'eventuale esecuzione di un quid novi posto a carico del proprietario dell'ultimo piano potrebbe essere posta a carico di costui solo qualora il rifacimento pure e semplice fosse inidoneo a conseguire tale ripristino.

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