Distanze tra costruzioni: deroga per volontà privata. Indispensabilità della costituzione di una servitù. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 3304 del 3 febbraio 2023)

In tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici.
Peraltro, a riguardo delle deroghe consentite alla distanza prevista dal codice civile si è osservato non essere sufficiente un'autorizzazione scritta unilaterale del proprietario del fondo vicino, che acconsenta alla corrispondente servitù, essendo, al contrario, necessario un contratto che, pur senza ricorrere a formule sacramentali, dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 cod.civ., esplicitando, in una dichiarazione scritta, i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l'accordo, risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l'immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronuncia (cfr. (Cass. Civ. Sez. II, ord. 24827/2020 in senso assolutamente conforme) pone diverse regole cardine in tema di distanza tra le costruzioni. Prima di tutto distingue tra le prescrizioni di cui al codice civile, derogabili per effetto dell'intervento della volontà privata e regole poste dagli strumenti urbanistici (generali ovvero comunali), quest'ultime inderogabili sia convenzionalmente, sia amministrativamente (essendo ininfluenti le risultanze di eventuali provvedimenti quali concessioni edilizie derogatorie). In ogni caso, anche relativamente alla deroga rispetto ai limiti di cui al codice civile, non sarebbe sufficiente un accordo verbale, dovendo procedersi alla regolare costituzione di una servitù prediale.

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