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Difetto di menzioni urbanistiche, difetto di regolarità urbanistica e di sanabilità dell'immobile: nullità del contratto preliminare? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 28194 del 17 dicembre 2013)

Il fatto che l’art. 40, comma II, della legge n. 47/1985 faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria, non esclude dal punto di vista logico che non possa essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge.
La sanzione della nulllità prevista dall'art.40 della legge 47/1985 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche in riferimento ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma nonchè dalla circostanza che, successivamente al perfezionamento del contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma (ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al primo settembre 1967), con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione della nullità per il successivo contratto di vendita ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod.civ..

Commento

(di Daniele Minussi)
Piuttosto tormentato l'iter logico della pronunzia, che soltanto apparentemente viene ad innovare l'indirizzo precedentemente accolto dalla S.C. in tema di inapplicabilità dell'art.40 l.47/85 alla contrattazione preliminare.
E' infatti fermo il punto di vista in base al quale l'art.40 della legge 47/85 (il quale commina la nullità per gli atti di trasferimento di immobili privi menzioni urbanistiche) riguarda soltanto l'atto di trasferimento della proprietà.
Ciò che va rettamente messo a fuoco è che un conto è l'aspetto formale della mancanza di menzioni urbanistiche relative ad un immobile sostanzialmente edificato in maniera conforme alla legge, altra cosa è la considerazione (tanto nell'ambito di una contrattazione preliminare, quanto nell'ambito di un contratto traslativo) dell'aspetto sostanziale afferente alla deduzione di un immobile abusivo che mai sarà sanabile.
E' in considerazione di tale aspetto che la S.C. ha statuito nel senso della nullità del contratto preliminare, forse senza illuminare adeguatamente la vera causa di tale nullità, non tanto fondata sul modo di disporre dell'art.40 della l.47/85, quanto sull'illiceità dell'oggetto e, in definitiva, dello stesso elemento causale.
Cfr., per una più nitida rappresentazione di tali aspetti, Cass. Civ., Sez. II, 23591/13.

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