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Difetto del certificato di agibilità ed aliud pro alio. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 629 del 14 gennaio 2014)

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la ma funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza: ne consegue che è legittimo il recesso dal preliminare dal contratto preliminare di compravendita dell’immobile risultato privo del certificato di abitabilità.

Commento

(di Daniele Minussi)
Dovrebbe essere preliminarmente chiarito come, ai sensi delle vigenti disposizioni di legge, più non sussista una certificazione di abitabilità/agibilità, conseguendosi tale condizione giuridica in virtù di un complesso procedimento che culmina nel perfezionamento del silenzio assenso (deposito della dichiarazione di fine lavori, delle certificazioni di conformità di tutti gli impianti, di richiesta di rilascio della licenza d'uso, decorso del termine di legge non seguito da diniego da parte delle competenti autorità, le quali hanno a disposizione un termine ulteriore per procedere ad accertamenti in loco).
Deve inoltre distinguersi tra semplice mancato perfezionamento dell'iter che conduce all'abitabilità relativamente ad un immobile che possiede i requisiti per poterla conseguire e mancata consecuzione dell'abitabilità a cagione dell'insussistenza di tali requisiti in riferimento al fabbricato oggetto della vendita. A rigore soltanto in questo caso si potrebbe parlare di aliud pro alio, mentre nelle ulteriori ipotesi al più di mero inadempimento contrattuale da parte dell'alienante.

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