Dichiarazione del venditore relativa all'assenza di oneri e diritti reali. Diritti altrui sul bene agevolmente percepibili. Limiti del principio di affidamento. (Cass. Civile, Sez. II, sent. n. 5062 del 26 febbraio 2025)

Economica, Legale, Operatori del mondo agricolo, Sistema bancario
L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione contraria al vero, il venditore responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, per contro, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza

Commento

(di Daniele Minussi)
Se è vero che il principio di affidamento e di correttezza e buona fede contrattuale implicano che la parte acquirente possa ordinariamente far conto sulla veridicità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di pesi e diritti di terzi sul bene, addirittura non rilevando la trascrizione del vincolo in senso contrario, non altrettanto è a dirsi quando il concreto atteggiarsi del bene manifesti l'esistenza di diritti altrui sul bene oggetto della vendita. Ne segue che è stato ritenuto negligente l'acquirente di un bene che avrebbe dovuto rendersi conto, per effetto della presenza di opere visibili e permanenti sul fondo, dell'esistenza di diritti di terzi sul bene oggetto della vendita, venendo meno a suo favore la possibilità di invocare la protezione dell'affidamento e la tutela della propria posizione contrattuale. In senso analogo, si veda Cass. 34375/2023.

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