Costruzione unitaria realizzata su aree appartenenti a diversi proprietari. Opere a servizio dell'intero fabbricato: quale disciplina giuridica? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 9456 del 9 aprile 2024)

07/10/2024 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell’accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, cosicché anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell’intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell’uno o dell’altro, salvo l’instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il tema sottoposto alla attenzione della S.C. era invero del tutto peculiare. Quid juris nell'ipotesi di una edificazione realizzata in maniera tale da occupare orizzontalmente uno spazio corrispondente a quello di più fondi appartenenti a proprietari diversi? Se risulta giuridicamente agevole dare una risposta coerente rispetto ai principi generali, evocando la regola "superficie solo cedit" di cui si sostanzia l'accessione, meno agevole era risolvere il tema della sorte delle strutture funzionali all'utilizzo comune (scale/vani di collegamento/impiantistica). La soluzione è stata quella di conciliare il
regime proprietario (riaffermando cioè la regola dell'accessione, in forza della quale anche tali entità non potrebbero sottrarsi ad essa), pur parallelamente affermando l'impossibilità di sottrarre queste parti al regime dell'utilizzo inscindibilmente comune. Ecco così uscire dal cilindro della Cassazione il "coniglio" della "comunione incidentale di uso e di godimento" che assomiglia tanto al "diritto di uso" del posto auto pertinenziale rispetto all'appartamento ai fini del rispetto delle prescrizioni dell'art. 41 sexies della l.1150/1942.