Contratto prelminare di vendita di cosa altrui. Modalità di esecuzione dell'adempimento. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 28856 del 19 ottobre 2021)

In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela; dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 cod.civ., essendo venuta meno l'altruità della "res", fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia (che rieccheggia Cass. Civ. Sez. II, 24782/05) si occupa di due distinte questioni. Sotto un primo profilo si è deciso nel senso che, quand'anche il promissario acquirente fosse ignaro dell'altruità del bene oggetto della negoziazione prelminare, non possa agire per ottenerne la risoluzione fino al momento programmato per il perfezionamento dell'atto traslativo della proprietà. Infatti fino a tale momento sussiste per il promittente alienante la possibilità di acquisire la proprietà del bene onde trasmetterla al promissario, oppure di ottenere che tale trasferimento intervenga direttamente da colui che ne è proprietario in capo al promissario. Ciò, d'altronde, è il riflesso della considerazione in base alla quale, anche nella vendita di cosa altrui, soltanto in esito all'inutile decorso del termine che deve indispensabilmente essere previsto per l'acquisizione del bene dal terzo l'acquirente, in forza dei principi generali, potrà agire per la risoluzione del contratto nonché per il risarcimento dei danni (Cass. Civ. Sez. II, 12953/00).
Secondariamente ci si occupa della praticabilità del rimedio di cui all'art. 2932 cod.civ.: non è evidentemente possibile addivenire a sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto definitivo non concluso se non nell'ipotesi in cui il promittente abbia acquisito la proprietà del bene dal terzo.

Aggiungi un commento