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Contratto preliminare di vendita immobiliare, susseguente stipula del definitivo, ultrattività della clausola compromissoria. (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 8868 del 16 aprile 2014)

La clausola compromissoria non può considerarsi né un patto del contratto preliminare di compravendita né un elemento di tale contratto: è invece un atto autonomo, a effetti processuali, anche se, insieme con il contratto preliminare, può (ma non deve) essere contenuto in un medesimo documento. Né assurge a rango di regola assoluta il fatto che il contratto definitivo sia da considerarsi unica fonte di diritti e obblighi tra le parti, occorrendo in tal caso accertare la volontà negoziale delle parti valutando tra l’altro il contenuto di detto preliminare. Ne deriva che deve ritenersi valida la clausola compromissoria inserita nel contratto preliminare di compravendita, nonostante la mancata riproduzione nel definitivo, laddove gli impegni assunti dalle parti con il primo negozio non risultino esauriti anche dopo la stipula del definitivo, ad esempio perché fu pattuito un sovrapprezzo nel caso in cui al terreno compravenduto fosse stato attribuita la destinazione industriale in epoca successiva alla data fissata per il definitivo.

Commento

(di Daniele Minussi)
La natura giuridica della clausola compromissoria non è causalmente riconducibile a quella propria della negoziazione preliminare. Ne discende che, quand'anche sia stato perfezionato il contratto traslativo in adempimento delle obbligazioni portate dal preliminare, possono dirsi ancora efficaci le statuizioni di cui alla detta clausola contenute nel preliminare. Va tuttavia rilevato come, nella specie, non potesse dirsi esaurita la portata del preliminare, atteso che il meccanismo di terminazione del prezzo del bene era ancora idoneo a determinarne la variazione in dipendenza del prodursi di eventi specificati nell'accordo preliminare.

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