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Contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati non seguito dall'atto traslativo della proprietà? L’immissione nella disponibilità dell’immobile nel frattempo intervenuta non costituisce titolo ai fini dell’usucapione. E' detenzione e non possesso. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 25034 dell’11 dicembre 2015)

L'immissione in possesso all'atto del preliminare di vendita di immobile non può costituire di per sé titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene. La mera detenzione, infatti, ancorché qualificata, non può mai costituire valido esercizio di quella attività corrispondente all'esercizio della proprietà in cui consiste, ex art. 1140 c.c., il vero e proprio possesso.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia è invero scontata nei suoi esiti: non è certo possibile usucapire un immobile sol per il fatto di aver stipulato un contratto preliminare in funzione del quale se ne è acquisita la disponibilità materiale in attesa del perfezionamento della vendita che ne sancirebbe il definitivo trasferimento della proprietà (cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, 7930/08). Al di là dell'iniquità di un siffatto esito, è decisivo considerare che il passaggio delle chiavi sulla scorta di un preliminare deve essere qualificato come mero passaggio della detenzione in capo al promissario acquirente e non già come trasferimento del possesso. Niente possesso, nessuna possibilità di usucapire.

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