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Conseguenze dell'incongruità della valutazione peritale di stima dell'immobile concesso in garanzia: nullità del mutuo fondiario a cagione del superamento dell’importo rispetto alla misura massima finanziabile? (Tribunale di Venezia, 26 luglio 2012)

La stima di un immobile redatta per individuare il limite di finanziabilità di un mutuo fondiario deve attenersi alle norme di cui all'art. 38, comma II, del d. lgs. n. 385/1993 ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995 ed esprimere un prudente apprezzamento sulla futura negoziabilità dell'immobile. Il tecnico non deve limitarsi a stimare il possibile valore di realizzo o di mercato dell’immobile al momento dell’erogazione del finanziamento ma deve tener conto di tutte le circostanze che potrebbero modificarne il valore nel momento in cui debitore divenisse inadempiente e subisse l'esecuzione.
Non può essere messa in discussione la natura imperativa delle norme che disciplinano la concessione del credito fondiario, essendo tali norme poste a presidio non solo degli interessi del sistema bancario, ma anche del regolare andamento dell'economia, venendo in gioco interessi di natura pubblica. È, infatti, evidente che se gli istituti di credito erogano finanziamenti spropositati rispetto al valore dei beni posti a garanzia di tali finanziamenti, l’eventuale mancato recupero del credito arreca pregiudizio non solo agli istituti eroganti ma a tutto il sistema bancario nonché all'economia in generale.
In tema di mutuo fondiario, la violazione della normativa di carattere secondario di cui all'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385/1993 ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995 costituisce violazione di norme primarie, poiché è la stessa legge a demandare l'integrazione del precetto legislativo a dette norme secondarie. Ne consegue che il mancato rispetto del limite di finanziabilità dettato dalla normativa sul credito fondiario dà luogo alla nullità del contratto ai sensi dell'articolo 1418 c.c., dovendosi ritenere che la determinazione dell'importo massimo finanziabile attenga alla struttura del contratto stesso.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che i periti debbano attenersi alla speciale normativa dettata in tema di finanziamenti fondiari non v'è dubbio.
Altrettanto è a dirsi circa i limiti di finanziabilità che le leggi in tema di credito fondiario prevedono (pari all'80% del valore dell'immobile).
Che tuttavia l'errore (o peggio la frode) sulla perizia possa o debba condurre addirittura alla nullità per contrarietà a norma imperativa del contratto di finanziamento appare conclusione difficilmente condivisibile. Sostanzialmente si fa dipendere la gravissima conseguenza di una insanabile invalidità del contratto costitutivo di un diritto reale di garanzia, soggetto a pubblicità immobiliare, da un vizio che inficia una perizia. Non è superfluo rilevare come essa sia un mero atto procedimentale interno rispetto all'iter di concessione del finanziamento, come tale riguardante soltanto l'Istituto di credito mutuante e del tutto inattingibile da qualsiasi soggetto che, anche massimamente diligente, avesse svolto un'indagine anche penetrante al riguardo.
La decisione è tanto più grave in quanto è stata esclusa, nella fattispecie, anche la dinamica di recupero di una qualche forza contrattuale propria dell'istituto della conversione del negozio nullo di cui all'art.1424 cod.civ..

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