Condominio. Asservimento di un'unità immobiliare all'uso comune. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 26980 del 17 settembre 2022)

È conforme al principio di portata generale, insito nella disposizione di cui all’art. 1379 cod. civ., la convenzione secondo cui l’immobile al piano seminterrato di proprietà esclusiva è destinato a essere occupato dal condominio per lo svolgimento del servizio di portineria, non risultando violata la previsione di accordi che in concreto svuotino le facoltà inerenti al diritto di proprietà per un tempo indefinito.
L’asservimento dell’unità immobiliare all’uso comune dei condomini è materialmente e funzionalmente collegata alla titolarità in capo ai danti causa di beni esclusivi all’interno del condominio. Ne discende che il vincolo di destinazione, essendo volto a beneficiare di un servizio anche le unità immobiliari di proprietà esclusiva degli obbligati, si risolve non già in un azzeramento delle facoltà spettanti ai proprietari, ma in una convenzione che ne disciplina un uso diverso, certo meno intenso rispetto all’uso esclusivo, ma tale da non annullare qualsiasi utilità connessa al suo godimento o utilizzazione.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia riguarda il caso di una unità immobiliare la cui proprietà apparteneva pro quota millesimale a tutti i condomini, destinata ad alloggio del portinaio. Dunque un bene in comunione all'interno di un condominio. Quid juris circa la non modificabilità della destinazione d'uso dell'unità immobiliare? La risposta, secondo la S.C., va ricercata nel modo di disporre dell'art. 1379 cod.civ., norma che prevede la possibilità di introdurre divieti di alienazione. Essi, tuttavia, dovrebbero, ai sensi della riferita norma, essere contenuti entro determinati limiti cronologici, ciò che rende arduo applicare il principio ai locali di una portineria che, come tale, potrebbe essere connotata da tale destinazione anche per tutto il tempo di esistenza dello stabile condominiale. Avrebbe piuttosto giovato il riferimento alla funzione di destinazione del bene in sede di costituzione del condominio, dovendo rammentarsi al riguardo l'esplicita menzione dell'alloggio del portinaio tra i beni di cui al n.2 dell'art. 1117 cod. civ. i quali, a differenza di quelli evocati dal n.1 della norma, ben potrebbero essere suscettibili di fruizione separata o di assegnazione divisionale.

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