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Concorso tra responsabilità del condominio ex art. 2051 cod.civ. e responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, n. 15291 del 12 luglio 2011)

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Ciò ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore ex art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito. Quest'ultimo costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c..
Riguardo ai danni che la singola porzione di proprietà esclusiva nell’ambito del condominio subisce per vizi delle parti comuni imputabili all’originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al relativo proprietario la possibilità di esperire azione risarcitoria nei confronti del condominio in base all’art. 2051c.c., risultando i danni ricollegabili all’inosservanza dell’obbligo di provvedere quale custode a eliminare le caratteristiche lesive della cosa che grava su esso condominio. Deve invece essere contestualmente escluso che detta azione possa essere proposta ex art. 1669 c.c., dato che il condominio non subentra nella responsabilità posta a carico del costruttore-venditore in quanto successore di quest’ultimo a titolo particolare.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette a fuoco la concorrenza tra due distinti titoli di responsabilità scaturenti dallo stesso evento dannoso produttivo di un pregiudizio riverberantesi sulla proprietà del singolo condomino. La possibilità di agire nei confronti del costruttore ex art.1669 cod.civ. non fa in alcun modo venir meno la responsabilità extracontrattuale del condominio avente natura oggettiva di cui all'art.2051 cod.civ. ed attinente alle cose in custodia di cui si sia tenuti ad assicurare la assenza di potenzialità lesiva per tutti i terzi 8e tale e, rispetto agli enti comuni, anche il singolo condomino in riferimento ai beni di sua esclusiva proprietà).

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