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Clausola intesa ad escludere la risolubillità per inadempimento del promittente alienante: effetti sulle sorti del contratto preliminare di vendita immobiliare. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5033 del 28 febbraio 2013)

Concluso tra le parti un contratto preliminare diretto alla stipulazione di un definitivo avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, la pattuizione, nell’atto di programmazione preparatoria, di una clausola escludente la risoluzione per colpa del promettente venditore, pur quando risulti l’insanabilità urbanistica del bene oggetto del contratto, non vale, di per sé, a rendere il preliminare un contratto aleatorio. Peraltro, l’abusività dell’immobile per mancato rilascio della concessione preclude, per impossibilità sopravvenuta, la stipulazione del definitivo, e quindi legittima il promissario acquirente a richiedere al promettente la restituzione della caparra che abbia versato in occasione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quale efficacia sortisce la pattuizione in base alla quale era stata esclusa la risolubilità per inadempimento del promittente alienante per l'ipotesi in cui il bene immobile fosse risultato urbanisticamente irregolare in riferimento ad abuso non sanabile?
Va osservato al riguardo come le parti ben possano, nell'ambito dell'autonomia negoziale loro attribuita dalla legge, conformare il contratto in maniera tale da imprimergli causalmente una connotazione aleatoria e non già commutativa (cfr. l'art.1469 cod.civ.). Il fascino discreto della costruzione in senso aleatorio della fattispecie in esame è stato in ogni caso respinto in base alla considerazione per cui, nel caso de quo, le parti avevano semplicemente desiderato escludere che il promittente alienante potesse essere considerato inadempiente nell'ipotesi in cui non fosse riuscito a sanare l'abuso edilizio ed a rendere commerciabile l'immobile, non già a considerare comunque da corrispondersi un prezzo in relazione ad un contratto (quello definitivo) che non poteva nè può essere perfezionato a cagione di un divieto di legge.
L'impossibilità sopravvenuta della attribuzione patrimoniale traslativa (tale il trasferimento dell'immobile) impedisce ovviamente la stipulazione del contratto definitivo, conduce comunque alla restituzione della caparra ed alla risoluzione del contratto preliminare

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