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Cass. Civ., sez. V, n. 2892/2009. Vendita di terreno e riserva del diritto di superficie: duplicità negoziale o "reservatio"?

La clausola, inserita in un contratto di vendita di un fondo edificabile, in virtù della quale il venditore dichiari di "riservarsi" la proprietà di alcune aree del fabbricato che l'acquirente vi costruirà, non comporta una delimitazione dell'oggetto della vendita, ma la costituzione di un diritto di superficie in favore del venditore, con la conseguenza che l'imposta di registro va applicata per ciascuno dei due diversi negozi (vendita e costituzione del diritto di superficie) simultaneamente stipulati.

Commento

La sentenza appare più che altro ispirata a ragioni tributarie legate al fatto che l'amministrazione fiscale tenda a massimizzare il gettito legato alla stipulazione dell'atto. In questo senso l'utilizzo di una tecnica contrattuale inappropriata (elaborazione di semplice clausola volta a conferire all'alienante il diritto dominicale di porzioni immobiliari di futura edificazione) potrebbe aver giustificato una decisione altrimenti non logicamente supportabile alla luce della teorica della unicità del negozio contenente la reservatio in favore della parte alienante.

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