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Cass. Civ., sez. Unite, n. 7930/2008. Struttura del preliminare ad effetti anticipati. L'immissione nella disponibilità del bene del promissario acquirente non legittima l'usucapione, dovendo qualificarsi come detenzione.

Il promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall'altro, ottenga l'immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell'esecuzione anticipata della consegna della res da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l'animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito. Costui, infatti, consegue la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare e ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della res, esercitata alieno nomine. Per converso, l'anticipazione del prezzo si spiega con la stipulazione di un contratto di mutuo gratuito, anch'esso collegato al preliminare. Tale detenzione, per trasformarsi in possesso utile ai fini dell'usucapione ventennale, necessita di uno specifico atto di interversio possessionis. Quest'ultimo, peraltro, non è un semplice atto di volizione interna, ma deve chiaramente manifestarsi all'esterno attraverso il compimento di atti che consentano di desumere, anche al possessore, che il detentore ha iniziato a esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine proprio.

Commento

Scontata la conclusione in base alla quale il promissario acquirente di un immobile anticipatamente immesso nella disponibilità del bene in forza di un contratto preliminare ad effetti anticipati non possa vantarne il possesso (essendo un mero detentore), la S.C. delinea soprendentemente i contorni della complessa figura. Il preliminare c.d. "ad effetti anticipati" viene così descritto in chiave di complessa operazione deducente una negoziazione preliminare di vendita cui accederebbe un comodato ed un mutuo gratuito. Sarebbe stato possibile, alquanto semplificando la fattispecie, un approccio fondato sulla considerazione dell'aspetto causale della negoziazione: vendita ad effetti meramente obbligatori?

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