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Cass. Civ., sez. Unite, n. 21045/2009. Il privilegio speciale di cui all'art. 2745 bis cede di fronte all'ipoteca precedentemente iscritta, sottraendosi alla regola generale di cui all'art.2748 cod.civ..

Il privilegio speciale sul bene immobile, che, ai sensi dell'art. 2775 bis c.c., assiste i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ex art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva - come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.-, resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall' art. 2748, comma II, c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l.fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

Commento

Eversiva la portata della pronunzia delle Sezioni Unite della Cassazione che hanno dato vita ad una sorta di ibrido: il privilegio speciale che assiste il credito del promissario acquirente non è più comunque prevalente rispetto alle ipoteche anche se antecedentemente iscritte in considerazione della causa del credito, dovendo ad esse cedere il passo in base al principio della priorità cronologica dell'esecuzione ella formalità pubbloicitaria, elemento del tutto estrinseco rispetto alla natura giuridica della prelazione ordinariamente assicurata dal privilegio speciale.

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