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Cass. Civ., sez. III, n. 1701/2009. Licenza di abitabilità e obbligazioni del venditore.

Il venditore di un bene immobile, destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti e alla concessione edilizia e per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'exceptio, prevista dall'art. 1460 c.c. per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione a edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.

Commento

Ancora una pronunzia della S.C. in tema di abitabilità degli edifici. Respinta ogni generalizzazione, viene adottata una visione che conduce a verificare caso per caso l'impatto della difettosità sul congegno contrattuale. Il mero mancato perfezionamento dell'iter che conduce al conseguimento ufficiale dell'abitabilità da parte dei competenti organi comunali infatti ben può integrare gli estremi dell'inadempimento contrattuale che legittima una richiesta risarcitoria e l'eccezione di inadempimento, alla stregua della quale negare il pagamento del residuo prezzo dell'immobile. E' appena il caso di osservare come sia evidentemente diversa l'ipotesi di radicale mancanza delle caratteristiche di abitabilità, tali cioè da condurre alla radicale negazione della qualifica come unità abitativa del manufatto oggetto di vendita (ciò che varrebbe a configurare un aliud pro alio. Cfr. Cass. Civ. Sez. II, 24957/07).

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