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Cass. Civ., sez. II, n. 432/2007. Ripartizione delle spese condominiali per luci e pulizia delle scale in base all'uso.

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). Trattasi, infatti, di previsione eccezionale, in deroga al principio posto dall'art. 1123,II comma, e, pertanto, non applicabile fuori dai casi espressamente previsti. Ai fini della ripartizione delle spese in questione, inoltre, è precluso all’assemblea il potere di ripartire le stesse sulla base di criteri che tengano conto della utilizzazione in concreto delle scale stesse in relazione all'uso cui sono destinate le varie unità immobiliari, facendo difetto al riguardo qualsiasi fondamento normativo e dovendosi escludere che sia necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta che muti la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa. È irrilevante, pertanto, ai fini delle ripartizione delle spese in questione, che i primi quattro piani - dei cinque di cui è composto l’edificio - siano adibiti, a differenza dell'ultimo, utilizzato per abitazione, ad albergo.

Commento

L'intensità dell'utilizzo della cosa comune che costituisce il criterio in base al quale il II comma dell'art.1123 cod.civ. stabilisce che siano ripartite le spese per la conservazione ed il godimento di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa non può essere frutto dell'applicazione di criteri mutevoli e soggettivi, dovendo piuttosto essere ancorata a parametri oggettivi e durevoli: condivisibile pertanto la decisione della S.C. in tema di ripartizione delle spese di pulizia ed illuminazione delle scale comuni.

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