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Cass. Civ., sez. II, n. 24729/2008. Abitabilità di unità immobiliare e contratto preliminare: possibilità di accertamento dei relativi requisiti nel corso del giudizio.

In tema di licenza di abitabilità di immobili oggetto di compravendita, qualora si sia formata la fattispecie di assenso delineata dall'art. 4 DPR n. 425/1994, il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell'istanza e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell'agibilità dell'immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l'onere, a richiesta del notaio rogante o dell'acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale. In caso di contestazione in sede giurisdizionale circa la sussistenza di fatto dei requisiti urbanistici e igienico sanitari, ove la contestazione non sia meramente esplorativa e dilatoria, ma puntuale e specifica, in modo da consentire una verifica mirata, è solo possibile - da parte dell’autorità giurisdizionale procedente - rivolgersi all'ente locale competente perché manifesti espressamente se ravvisa la sussistenza delle condizioni per l'agibilità dell’immobile. In assenza di riposta alla richiesta di informazioni del giudice, si deve far luogo a istruttoria ed eventuale accertamento tecnico per giungere a una pronuncia sul punto controverso, che avrà effetto limitatamente alle parti contraenti in contesa.

Commento

Se il difetto di agibilità di un'unità immobiliare fosse totale ed insanabile potrebbe addirittura configurarsi un'ipotesi di c.d. "aliud pro alio", le cui conseguenze si iscrivono comunque nel solco del rimedio risolutorio, sia pure comulabile con l'azione di risarcimento del danno.
Si badi tuttavia al contenuto più pregnante della pronunzia in commento, che muove dalla considerazione delle tortuose modalità che attualmente contrassegnano l'iter procedimentale che conduce alla consecuzione della licenza d'uso o agibilità. A tal fine infatti il richiedente deve presentare all'Ufficio comunale competente tutta la documentazione compravante la conformità degli impianti (idro-temo-sanitario, elettrico, etc.), le credenziali degli installatori professionali, la comunicazione di fine dei lavori e la richiesta di licenza d'uso. Il provvedimento abilitativo non viene emanato in positivo, bensì in esito allo spirare del termine di formazione del silenzio-assenso. Non basta ancora: pur una volta formatosi il silenzio-assenso sarà possibile per l'Amministrazione comunale entro l'ulteriore termine di 6 mesi di poter eseguire controlli ed accertamenti, alla luce dei quali eventualmente revocare il provvedimento affermativo implicito.

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