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Cass. Civ., Sez. II, n.10148/2004. Contratto preliminare, consegna dell'immobile e decorrenza dei termini di decadenza.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, nè comunque quello di prescrizione, perchè l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso del promissario acquirente che sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, l'esistenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare consente al predetto di agire in risoluzione dello stesso preliminare, perchè l'obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l'immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; inoltre, il promissario acquirente ben può, a fronte del rifiuto del venditore a stipulare, optare per l'adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 cod. civ. agendo contemporaneamente con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione.

Commento

La pronunzia si pone nel solco di altri precedenti che si sono spinti fino al punto da ritenere proponibili in sede di azione ex art.2932 cod.civ., sia pure in via alternativa l'una rispetto all'altra, le domande giudiziali intese ad ottenere la riduzione del prezzo della cosa promessa in vendita o la condanna del promittente alienante all'eliminazione dei vizi presentati dalla cosa anticipatamente consegnata in esito al perfezionamento del contratto preliminare (Cass. 10454/03).

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