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Cass. Civ., Sez. I, n. 4863 del 1 marzo 2010. Natura giuridica del contratto preliminare con effetti anticipati: vero preliminare o vendita obbligatoria?

Anche in presenza del cd. preliminare ad effetti anticipati - che pure ha certo portata ben più pregnante del paradigmatico pactum de contraendo - è pur sempre il contratto definitivo, espressione di autonomia negoziale e non mero atto dovuto solvendi causa, a produrre l'effetto traslativo reale. Resta dunque esclusa la scissione tra titulus e modus adquirendi (eventualmente, anche mediante atto non negoziale), che era propria del diritto romano ed è tuttora vigente in taluni ordinamenti moderni, come quello tedesco. Entro questa cornice concettuale, la consegna del bene e l'anticipato pagamento del prezzo non sono incompatibili, in ultima analisi, con la figura del preliminare, né indice della natura definitiva della compravendita; quale che ne sia la giustificazione causale: se per clausola atipica, introduttiva di un'obbligazione aggiuntiva, o per collegamento negoziale (preliminare di compravendita, comodato e mutuo gratuito). E' sempre il contratto definitivo a produrre l'effetto traslativo reale; conseguentemente, la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente, in quanto esercitata nel proprio, interesse, ma alieno nomine, in assenza dell' animus possidendi, ha natura di detenzione qualificata e non di possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141, comma,II, c.c..
La sentenza omologativa del concordato fallimentare ha natura di titolo diretto ed immediato del trasferimento dei beni del fallito nel patrimonio dell'assuntore, di cui segna, di conseguenza, il dies a quo. Eventuali provvedimenti integrativi o attuativi assunti dal giudice delegato ex art. 136, terzo comma, l. fall., in epoca successiva si pongono in funzione meramente esecutiva, mentre la sentenza di omologazione ha effetti costitutivi del trasferimento della proprietà, allo stesso modo di un contratto di compravendita o della sentenza di esecuzione in forma specifica pronunziata ex art. 2932 c.c..
La situazione giuridica che fa capo all'alienante sotto condizione non è un mero interesse di fatto: al punto da essere specificamente tutelata tramite la legittimazione a compiere atti conservativi (art. 1356 c.c.). La nozione di atto conservativo se trova il suo naturale ambito di riferimento nei provvedimenti cautelari o possessori, tesi a contrastare eventuali abusi del venditore - che è pur sempre titolare attuale del diritto, poziore rispetto all'aspettativa dell'acquirente - può invece espandersi fino a ricomprendere altresì l'azione e la resistenza in un giudizio di cognizione nei confronti del terzo detentore, al fine di impedirne l'acquisto a titolo originario della proprietà, preclusivo financo della retroattività reale dell'effetto dell'avveramento della condizione (art. 1360 c.c.).

Commento

(di Daniele Minussi) La Cassazione compie una rilevantissima (ancorchè non convincente) affermazione teorico-pratica nel qualificare in chiave di preliminare l'accordo in base al quale le parti intendono, anticipando gli effetti del contratto definitivo, da un lato dar seguito alla consegna del bene, dall'altro effettuare il pagamento del prezzo.
Tuttavia sarebbe occorso darsi carico delle antinomie costituite dalla applicabilità della disciplina della garanzia per i vizi, per l'evizione, alla proponibilità dell'actio quanti minoris che costituiscono il banco di prova più impegnativo alla cui stregua compiere una valutazione completa della problematica fattispecie.

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