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Cass. Civ., sez. I, n. 3973/2004. Cessione del contratto di locazione di immobile urbano ad uso non abitativo in difetto del consenso del locatore.

La cessione dell'azienda, come presupposto per il possi­bile subingresso del cessionario nel contratto locatizio anche in difetto di consenso del locatore, richiede che, almeno al momento della cessione (salva la possibilità di cambiamenti successivi) vi sia una significativa continui­tà tra l'attività imprenditoriale svolta in quei locali dal cedente e quella che il cessionario si accinge a svolgervi, venendo altrimenti meno la finalità di tutela dell'avvia­mento che, pur non essendo, in quanto tale, un elemento costitutivo indispensabile dell'azienda è, però, a fonda­mento della norma dettata dalla legge speciale in materia di locazioni.
Correttamente il giudice del merito ritiene la sussistenza di un grave inadempimento del conduttore di immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione, tale da giustificare la risoluzione del contratto, nella circostanza che il conduttore abbia ceduto liso dell'immobile loca­to a un terzo senza il consenso del locatore per non essere tale cessione giustificata dal preteso trasferimento dì un ramo dell'azienda (trasferimento dichiarato nella specie, simulato).

Commento

L'attivazione del meccanismo di subingresso automatico ex lege nel contratto di locazione di cui all'art.36 della l.392/78 postula una cessione d'azienda che implichi la continuità nell'attività precedentemente esercitata nei locali. Diversamente non si giustificherebbe, stante la ratio normativa, da rinvenire nella protezione dell'avviamento, il subentrare del cessionario al cedente nella posizione contrattuale di conduttore.

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