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Bed&breakfast nell'appartamento in condominio: quando può essere considerato vietato? Natura giuridica dei divieti previsti dal regolamento condominiale. (Tribunale di Roma, Sez. V, sent. n. 727 del 18 gennaio 2017)

Deve essere annullata la delibera approvata dal condominio che vieta al proprietario esclusivo di utilizzare come bed and breakfast l’unità abitativa all’interno dello stabile dovendosi ritenere che l’imposizione di limiti di destinazione alla facoltà di godimento dei condomini sulle proprietà immobiliari in esclusiva proprietà, può avvenire mediante l’elencazione delle attività vietate, oppure con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare e che nella specie il regolamento condominiale di natura contrattuale contiene una specifica inibizione solo con riferimento ad attività «ad uso di gabinetti di cura o ambulatori» e che il riferimento agli usi contrari «alla tranquillità, all’igiene, alla sicurezza, alla decenza, alla più rigida moralità ed al buon nome del condominio» non consente l’inibizione dell’attività oggetto di causa.
Peraltro, anche a voler prescindere da quanto sopra, la clausola del regolamento condominiale che limiti la destinazione delle unità immobiliari è opponibile a terzi solo se risulti nella nota di trascrizione: la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’ agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, comma I, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia in esame non tanto si segnala per essere intervenuta sull'attualissimo tema dell'esercizio di attività di bed & breakfast (vertiginosamente in aumento), ma per la messa a fuoco della natura giuridica dei divieti relativi alle facoltà di godimento relativi alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva. Si pensi alle prescrizioni contenute nei regolamenti condominiali con riferimento all'uso quale sede di partiti politici, associazioni religiose, palestre, attività rumorose, ovvero genericamente contrastanti con il decoro, l'igiene, la sicurezza, la moralità. I limiti predetti vengono infatti ricondotti non già alla discussa ed indeterminata categoria degli oneri reali ovvero delle obbligationes propter rem, bensì a quella, assai più specifica, delle servitù, ancorchè di contenuto atipico. Importanti le conseguenze a livello dei requisiti di opponibilità, connessi all'esecuzione delle formalità pubblicitarie (trascrizione).

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