Autoparcheggi, vincolo di destinazione. Opponibilità al terzo subacquirente del diritto di uso posto auto. Posizione processuale del costruttore. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 1445 del 18 gennaio 2022)

06/05/2022 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Va riconosciuta la sussistenza del diritto reale d'uso sull'area di parcheggio in capo al condomino che ha acquistato un immobile in un fabbricato di nuova costruzione, in virtù di quanto prescritto dall'art. 41-sexies, l. n. 1150/1942, introdotto dall'art. 18, l. n. 765/1967 e tale diritto non può essere violato né con disposizioni che dispongano in contrasto con lo stesso, né con pattuizioni che ne comportino una elusione di tipo sostanziale.
Il vincolo di destinazione impresso dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942 (come introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967) agli spazi destinati a parcheggio consiste in una limitazione legale della proprietà, opponibile, con l'assolutezza dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza ed efficacia; ne consegue che gli acquirenti delle unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore il quale, eludendo siffatto vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, per poi venderli a soggetti terzi, possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente (e soltanto) nei confronti di questi ultimi, senza che occorra la presenza in tale giudizio del costruttore-venditore, il cui diritto personale a conseguire dagli attori l'integrazione del prezzo di acquisto, in conseguenza del riconoscimento del diritto d'uso sui detti spazi vincolati, deriva dai singoli contratti di acquisto, le cui clausole difformi sono sostituite di diritto dalla norma imperativa.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia in considerazione, invero una delle tante in tema di vincolo pertinenziale indissolubile tra posto auto e unità abitativa al cui servizio esso deve venire destinato ai sensi dell'art. 41 sexies della l. 1150/1942, si distingue nel panorama giurisprudenziale per l'ulteriore messa a fuoco della posizione del costruttore che, dopo essersi riservato il posto auto in sede di cessione dell'unità abitativa, abbia a cederlo a terzi. Secondo la S.C. nel giudizio proposto dall'acquirente dell'unità abitativa volto ad assicurarsi la disponibilità del posto auto, il costruttore-venditore non solo non è litisconsorte necessario, ma neppure legittimato passivo in ordine a tale pretesa. Insomma: colui che agisce per recuperare il diritto di uso del posto auto, indirizzerà la propria azione soltanto nei confronti del terzo subacquirente, il quale a propria volta si potrà rivolgere al proprio dante causa per essere rivalso. A propria volta costui, vale a dire il costruttore-venditore, potrà poi rivolgersi all'originario acquirente dell'unità abitativa allo scopo di ottenere l'integrazione del prezzo di acquisto a fronte del meccanismo di integrazione del contenuto contrattuale (ex artt. 1339, 1419 cod.civ.).