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Assenza del certificato di abitabilità e aliud pro alio. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23265 del 18 settembre 2019)

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 cod.civ., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Commento

(di Daniele Minussi)
Plurimi sono, in giurisprudenza, i riferimenti all'aliud pro alio (ciò che conduce alla risolubili del contratto per inadempimento e non già alla nullità dello stesso) nell'ipotesi di mancanza di abitabilità del fabbricato oggetto della vendita (cfr., ex multis, Cass. civile, sez. II del 2014 n. 629). Nel caso specifico tuttavia la pronunzia della Corte di merito, oggetto di conferma dalla Cassazione, aveva ritenuto che ai promissari acquirenti non fosse dovuto dal promittente alienante alcun risarcimento del danno. Il mancato rilascio dell'abitabilità infatti dipendeva dalla trasformazione del vano garage in tavernetta eseguita in difformità rispetto alla concessione edilizia, trasformazione eseguita a cura e spese proprio dei promissari acquirenti.

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