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Applicabilità della normativa urbanistica al contratto preliminare di vendita immobiliare. (Cass. Civ., Sez. II, n. 11391 del 24 maggio 2011)

Al contratto preliminare di una compravendita non possono trovare applicazione tanto l'art. 17, quanto l'art. 40 della L. n. 47/1985, che, pur nella diversa formulazione, disciplinano entrambi esclusivamente fattispecie di contratti ad effetti reali. All'anzidetto contratto preliminare è, invece, applicabile l'art. 15 della L. n. 10/1977, il quale prevede la nullità degli atti giuridici, aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, salvo che dagli stessi risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancata concessione e che tale conoscenza risulti formalmente dall'atto della cui nullità si discute.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il perno della decisione è la considerazione della natura giuridica degli effetti che produce il contratto preliminare di vendita immobiliare. Poichè tali effetti sono obbligatori e non reali (se non in via mediata, una volta cioè che fosse intervenuta la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod.civ.) non possono rinvenire applicazione le norme che hanno quale presupposto l'efficacia traslativa, vale a dire il passaggio della proprietà del bene.
Tra tali norme vanno collocati gli artt. 17 e 40 della l.47/1985 (primo condono edilizio), mentre vale la conclusione contraria per l'art.15 della l 10/1977 (c.d. legge Bucalossi, istitutiva della concessione edilizia). Va tuttavia osservato come quest'ultima prescrizione possieda attualmente una sfera di vigenza assolutamente limitata alle fattispecie che devono ritenersi perfezionate al tempo della sua operatività, successivamente venuta meno per effetto della novellazione della materia urbanistica.

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