Ancora sulla titolarità del vano sottotetto: ente comune condominiale o proprietà esclusiva del titolare dell'ultimo piano? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 19094 del 10 settembre 2014)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo: ne consegue che è illegittima la sentenza di merito che desume la natura condominiale dei locali dalla loro astratta utilizzabilità come lavatoi, stenditoi e depositi, non considerando le indicazioni emergenti dai contratti preliminari di compravendita delle unità immobiliari le quali invece militano in favore della tesi della riserva di proprietà per il costruttore dell’intero edificio.

Commento

(di Daniele Minussi)
La verifica della funzione svolta dal sottotetto (se cioè esso sia destinato ad essere mera intercapedine isolante ovvero vano autonomamente fruibile) allo scopo di determinarne il regime proprietario è operazione ermeneutica che il Giudice deve intraprendere soltanto a condizione che i titoli di proprietà siano carenti o del tutto ambigui sul punto. E' infatti evidente che, nell'ipotesi in cui detti titoli contengano una compiuta disciplina o comunque l'indicazione del soggetto titolare del diritto, risulta preclusa qualsiasi divergente conclusione sul punto. Spesso accade che anche nei contratti preliminari che precedono la stipula dell'atto traslativo della proprietà di un'unità immobiliare in condominio il costruttore precisi di volersi riservare la proprietà esclusiva di alcuni enti, quali ad esempio il sottotetto, spesso poi autonomamente utilizzato per sfruttare la possibilità di recuperarlo a fini abitativi, realizzando ulteriori appartamenti.

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