Ancora sul rapporto pertinenziale tra unità immobiliare e box auto: il vincolo di destinazione impone il trasferimento del box unitamente all’abitazione soltanto nell'ipotesi di cui all'art.2 della legge 122/89. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 22364 del 26 settembre 2017)

29/01/2018 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Il vincolo di destinazione posto dalla L. n. 765/1967, art. 18, e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47/1985, art. 26, comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area e non già un diritto al trasferimento della proprietà.
Delle quattro tipologie di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione solo in un caso esiste un vincolo che consente al proprietario dell’unità abitativa di pretendere una determinata autorimessa: si tratta del caso dei parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, introdotti dalla L. n. 122 del 1989, articolo 2, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente. Il regime degli spazi di parcheggio applicabile alla costruzione è quello dettato con la concessione edilizia, la quale designa la entità della costruzione assentita e la destinazione impressa e approvata del bene da edificare.
Ai condomini di un condominio nel quale siano stati rispettati i vincoli di destinazione a parcheggio spetta, qualora il costruttore venditore non ceda loro il diritto di proprietà rispettando le quote di competenza, il diritto reale d’uso indifferenziato sull’area vincolata. Quest’ultima é peraltro da individuare sulla base della concessione edilizia.

Commento

(di Daniele Minussi)
La vicenda all'attenzione della S.C. non è certo nuova, ma la cosa straordinaria è che neppure le migliaia di precedenti decisioni valgono ad evitare l'ennesimo calvario giudiziario: in primo grado veniva sancita la nullità dell'alienazione separata dell'abitazione senza il box. La decisione veniva ribaltata in grado di Appello. La S.C. da un lato riferisce, in via generale, che ciò che conta è il mantenimento del vincolo di destinazione tra posto auto e unità immobiliare e non già la vendita congiunta, dall'altro che esiste un'unica ipotesi in cui il proprietario dell'abitazione ha diritto di pretendere il trasferimento della proprietà di una specifica autorimessa. Si tratta dello specifico caso di cui all'art. 2 della legge Tognoli (che poi in effetti ha semplicemente innovato l'art.41 sexies della legge urbanistica). In definitiva la pronunzia non pare perspicua in un campo in cui invece gioverebbe apportare chiarezza, venendo a dipingere un quadro in cui vi sarebbero quattro distinte tipologie di autoparcheggi.