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Mancanza di consegna del certificato di abitabilità da parte dell'impresa alienante (e contemporaneamente costruttrice): gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 7041 dell’8 aprile 2015)

In caso di mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore non può trovare ingresso la tesi secondo cui detta omissione non escluderebbe necessariamente l’attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente di utilizzazione dell’immobile, laddove il tempo ormai trascorso dalla scrittura privata comporta la scadenza di ogni termine ragionevole ipotizzabile ex art. 1183 c.c. per l’adempimento della relativa obbligazione attinente all’acquisizione di detto certificato, laddove il carattere definitivo di tale inadempimento, non determinato da situazioni provvisorie, quali impedimenti o ritardi burocratici nel rilascio del certificato, determina la oggettiva inidoneità del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e non esclude la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
L'accertamento della sussistenza di o meno di un collegamento funzionale tra negozi (specificamente tra permuta e compravendita delle unità immobiliari), configurabile in presenza di un nesso teleologico di reciproca dipendenza fra essi, è riservato al giudice di merito (che nel caso concreto lo ha escluso in base ad un corretto apprezzamento delle risultanze processuali).

Commento

(di Daniele Minussi)
Tra il proprietario di una vetusta costruzione ed un'impresa costruttrice viene stipulata una permuta alla cui stregua, a fronte della subitanea cessione della stessa, l'impresa sarebbe addivenuta alla successiva consegna di alcune unità immobiliari di nuova costruzione sull'area di risulta. In riferimento all'intervento ostativo della Sovrintendenza archeologica umbra, il progetto era sostanzialmente mutato, palesandosi non più percorribile il programma originario. Prescindendosi da ogni considerazione sulle conseguenze di tale fatto sulla funzionalità del congegno sinallagmatico dell'accordo (indubbiamente configurante permuta di cosa presente contro cosa futura, ove la consegna di fidejussione a prima richiesta a protezione della parte che avrebbe dovuto fruire del trasferimento successivo del bene di futura edificazione sarebbe stata il baluardo di maggiore rilevanza), l'attenzione della pronunzia si impernia sulla mancata consegna del certificato di abitabilità delle unità immobiliari comunque realizzate. La certificazione non viene consegnata e questa condotta viene di per se reputata inadempimento definitivo a carico dell'impresa. Manca qualsiasi riflessione circa l'osservanza o meno del procedimento che conduce all'ottenimento dell'abitabilità, vale a dire il deposito delle certificazioni di conformità degli impianti, di prova dei cementi armati, la comunicazione di fine dei lavori e la richiesta finale che ben può culminare nel perfezionamento del silenzio assenso.

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