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Vendita con riserva della proprietà e trascrizione



La questione attinente alla trascrizione del patto di riservato dominio dipende, in una qualche misura, dall'accertamento della natura giuridica della vendita alla quale esso sia stato apposto. Una volta qualificata la vendita con riserva della proprietà come alienazione obbligatoria, non pare si pongano speciali ostacoli in ordine alla effettuazione della trascrizione.

Che effetti avrà l'esecuzione delle formalità pubblicitarie?

E' superfluo riferire che la trascrizione, ex art. 2644 cod.civ. vale a dirimere il conflitto tra acquirente con patto di riserva ed ulteriori aventi causa dal medesimo alienante. Non si evidenzia a tal proposito alcuna peculiarità rispetto alle problematiche alle quali la norma usualmente si riferisce. Il problema è piuttosto quello dell'opponibilità del patto ai successivi aventi causa da colui che ha acquistato con riserva della proprietà. Si pensi al caso di Tizio che vende ratealmente a Caio un appartamento, del quale si riservi la proprietà fino alla corresponsione dell'ultima rata del prezzo, il cui pagamento sia differito di un anno. Successivamente Caio aliena, a propria volta, l'immobile a Sempronio. E' palese che costui non avrà acquistato nulla qualora Caio non provveda al pagamento dell'ultima rata, così determinando il trasferimento della proprietà.

Si tratta, in buona sostanza, di una questione che coinvolge l'evidenza da conferire al patto in esame. E' chiaro che la pattuizione deve risultare dal titolo. Sotto questo profilo, se non si può escludere che le parti si intendano dopo il perfezionamento della vendita, allo scopo di introdurre la pattuizione di riserva della proprietà, occorre precisare che questa eventualità dovrebbe essere riportata o all'ambito della modificazione degli accordi preesistenti ovvero alla simulazione. Si possono ripetere le analoghe considerazioni fatte sulla stessa questione per il patto di riscatto. Prescindendo dalla disamina del titolo, sembra che la nota debba indispensabilmente contenere riferimenti al patto (da inserirsi nel c.d. "quadro D") allo scopo di darne evidenza (come avviene per la clausola condizionale, per la quale tuttavia è prevista un'apposita modalità) nota1.

La dinamica del patto di riservato dominio in questo si distacca alquanto da quella relativa alla condizione. Quest'ultima è contrassegnata da una retroattività reale piena, intrinseca rispetto alla propria natura radicata nel profilo effettuale del negozio. Il patto di riserva della proprietà ha invece a che fare con l'aspetto funzionale del sinallagma. Ciò è provato dal modo di disporre degli artt. 1525 , 1526 cod.civ., ai sensi dei quali, se il compratore non paga le rate del prezzo, la vendita può essere risolta, predeterminandosi, dal punto di vista quantitativo, l'entità dell'inadempimento che conferisce il diritto di ottenere la risoluzione. Soltanto in questo caso l'effetto traslativo non si verifica, dovendosi, al contrario, reputare che, nelle altre ipotesi (inadempimento che non superi l'ottava parte del prezzo, condotta inerte del venditore creditore di parte del prezzo), l'efficacia del contratto venga ad esplicarsi.

Quando si rifletta circa la natura meramente obbligatoria della retroattività che vale a connotare la risoluzione per inadempimento (art. 1458 cod.civ. ), il quadro si compone nel senso della inopponibilità del patto agli aventi causa dall'acquirente con patto di riservato dominio. In sostanza quest'ultimo si comporterebbe come una clausola risolutiva espressa che, come tale, non può certo pregiudicare i diritti acquistati dai terzi. Sarebbe salvo (come d'altronde anche per la clausola risolutiva) il caso della trascrizione della domanda giudiziale volta ad ottenere la risoluzione della vendita che, quando dovesse intervenire anteriormente alla trascrizione dell'acquisto del terzo, prevarrebbe su quest'ultimo.

Come dare atto dell'intervenuto integrale pagamento del prezzo da parte dell'acquirente? E' possibile prospettare a questo proposito il ricorso in via analogica al III comma dell'art. 2668 cod.civ. : l'indicazione della riserva della proprietà sarà cancellata anche in forza di una dichiarazione unilaterale del venditore che dia quietanza a saldo del corrispettivo della vendita nota2 .

Note

nota1

In dottrina si ritiene che l'opponibilità del patto di riservato dominio sia subordinata alla trascrizione della riserva nei registri immobiliari: cfr. Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt. dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.143; Rubino, La compravendita, in Trattato di dir.civ. e comm., dir. da Cicu e Messineo, 1971, p.438; Greco-Cottino, Della vendita, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.437.
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nota2

Analoga soluzione viene prospettata da Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.129.
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Bibliografia

  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
  • LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
  • RUBINO, La compravendita, Milano, 1962

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