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Usufrutto ed affitto dell'azienda



L'art. 2561 cod. civ. prevede una disciplina che stabilisce regole divergenti rispetto a quelle dettate in sede di disciplina generale dell'usufrutto. L'usufruttuario infatti ha la possibilità di alienare le scorte ed ha potere di disposizione anche sugli impianti, fermo restando l'obbligo di conservare l'efficienza degli impianti e di regolare in denaro la differenza rispetto alla consistenza delle entità inventariate. Parrebbe un usufrutto combinato con un quasi usufrutto riferentesi ai beni consumabili e deteriorabili.
L'inventario è un adempimento essenziale alla figura in esame poichè consente di compiere una ricognizione della consistenza dei beni produttivi, delle scorte e dei cespiti che valgono a comporre l'azienda e rende possibile il successivo reintegro nel tempo in cui l'usufruttuario dovrà restituire l'azienda al proprietario al termine del diritto nota1.
Si applica al solo usufrutto e non all'affitto di azienda la norma di cui all'art. 2559 cod. civ. , relativa ai crediti; non si applica né all'una né all'altra figura la norma relativa ai debiti dell'azienda ceduta (2560 cod. civ. ). Per quanto riguarda il subingresso nei contratti trova applicazione l'art. 2558 cod. civ. , mentre per i contratti di lavoro subordinato ed i diritti che ne scaturiscano (si pensi al credito afferente al trattamento di fine rapporto) l'art. 2112 cod. civ. prevede al V comma (introdotto dal D.Lgs. 2 febbraio 2001, n. 18 e conservato dall'art. 32 D. Lgs. 10 settembre 2003, n. 276, come modificato dall'art.9 del D.Lgs. 6 ottobre 2004, n.251 ) che le disposizioni nello stesso contenute rinvengano applicazione anche all'usufrutto ed all'affitto d'azienda.
Occorre inoltre porsi il problema della sorte dei contratti una volta intervenuta l'estinzione dell'usufrutto con la seguente espansione della piena proprietà. Che sarà dei contratti stipulati dall'usufruttuario? E' ipotizzabile una vicenda analoga a quella di cui all'art. 2558 cod.civ. , vale a dire una nuova successione nel contratto?
Al quesito sembra possibile rispondere affermativamente nota2.
Per quanto concerne l'usufrutto non v'è dubbio che trovi applicazione la c.d. legge Mancino (Legge 310/93 ); in un primo tempo si è discusso circa l'applicabilità degli adempimenti formali e pubblicitari prescritti dalla predetta legge anche all'affitto dell'azienda, facendo la legge menzione genericamente dei contratti che hanno per oggetto "il godimento dell'azienda".
E' stato rilevato che questa espressione non fa riferimento ai soli atti costitutivi di diritti reali di godimento (come per l'appunto l'usufrutto) potendo ricomprendere altre situazioni giuridiche soggettive quali scaturenti da un contratto di affitto di azienda. Come distinguere l'affitto dell'azienda dalla locazione dei singoli cespiti, ancorchè globalmente considerati? Sicuramente occorre porre l'accento sulla natura unitaria e sulla destinazione produttiva dell'azienda, ciò che non vale a contrassegnare i beni separatamente o anche unitariamente considerati, tuttavia al di fuori del contesto aziendale. Al riguardo è stato deciso che non sia indispensabile, ai fini della qualificazione del contratto in chiave di affitto d'azienda, la funzionalità della stessa, essendo sufficiente la potenziale idoneità allo svolgimento dell'attività (Cass.Civ. Sez. III, 14647/02 ).

Note

nota1

E' indiscutibile il fatto che l'usufruttuario abbia la piena e immediata disponibilità dell'azienda: potrà utilizzare le scorte e il capitale, sia fisso che circolante, sempre tuttavia operando nell'interesse dell'azienda e reintegrando quanto eventualmente abbia alienato. Cfr. Pugliese, Usufrutto, uso e abitazione, in Tratt. dir. civ. it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p. 707.
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nota2

Sull'argomento si confrontino De Martini, L'usufrutto d'azienda, Milano, 1950, p. 309; Ferrari, Azienda (diritto privato), in Enc. dir., p.738; Vanzetti, Osservazioni sulla successione nei contratti relativi all'azienda ceduta, in Riv. soc., 1965, pp. 512 e ss.; Galasso, La rilevanza della persona nei rapporti privati, Napoli, 1974; Palermo, L'usufrutto, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p. 128; Bianca, Diritto civile, vol.VI, Milano, 1999, p. 618.
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • DE MARTINI, L’usufrutto d’azienda, Milano, 1950
  • FERRARI, Azienda (diritto privato), Enc.dir., I, 1958
  • GALASSO, La rilevanza della persona nei rapporti giuridici, Napoli, 1974
  • PALERMO, L'usufrutto, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, 1982
  • PUGLIESE, Usufrutto uso e abitazione, Torino, Tratt.dir.civ.it.diretto da Vassalli, 1972
  • VANZETTI, Osservazioni sulla successione nei contratti relativi all'azienda ceduta, Riv.soc., 1965

Prassi collegate

  • Quesito n. 997-2014/I, Affitto di farmacia privata
  • Quesito n. 280-2013/I, Affitto di azienda di farmacia privata
  • Quesito n. 487-2013/I, Inabilitazione all’esercizio di impresa commerciale ex art. 216 l. fall. e cessione o affitto di azienda
  • Quesito n. 132-2013/I, Affitto di azienda da parte di sas in liquidazione
  • Quesito n. 330-2013/I, Rilevanza del recesso del precedente affittuario ai fini della stipula di un nuovo contratto di affitto di azienda
  • Quesito n. 136-2012/T, Registrazione contratti di affitto azienda redatti per scrittura privata con duplice autentica
  • Quesito n. 206-2011/T, Affitto d’azienda – immobile di valore prevalente non di proprietà del concedente – imposta proporzionale di registro
  • Quesito n. 199-2009/T, Contratto di affitto di azienda pluriennale - Imposta di registro - riduzioni e/o agevolazioni per il pagamento immediato
  • Quesito n. 7-2009/C, Usufrutto su azienda farmaceutica
  • Risoluzione n. 126/E, Trattamento fiscale dell’affitto di azienda nel valore dei fabbricati facenti parte di un campeggio
  • Risoluzione N. 35/E, Affitto di azienda - Locazione di immobili
  • Affitto d'azienda: per l'individuazione del regime più favorevole (al fisco) vanno valutate eventuali riduzioni d'imposta

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