Trascrizione e voltura catastale nella vendita immobiliare

La trascrizione è la formalità attraverso la quale si dà pubblicità ad un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. Si tratta di un adempimento di enorme rilevanza: in una compravendita il passaggio della proprietà è efficace tra le parti del contratto per effetto della sua sottoscrizione; al contrario, perché il passaggio della proprietà abbia effetto nei confronti dei terzi occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari.
La trascrizione si effettua mediante la presentazione di una nota, nella quale si indicano gli estremi salienti dell’atto immobiliare, precisando che esso ha luogo contro il soggetto che aliena il diritto e a favore del soggetto che lo acquista.
Il sistema della pubblicità immobiliare, improntato alla regola della continuità delle trascrizioni (per cui una trascrizione contro un soggetto relativa alla proprietà di un immobile deve essere preceduta da una trascrizione a favore dello stesso soggetto, relativa allo stesso immobile), si basa sui nominativi delle persone che trasferiscono e acquistano diritti su immobili (fanno eccezione alcuni territori già facenti parte dell’impero austro-ungarico, nei quali è sopravvissuto il c.d. “sistema tavolare”, basato sul bene immobile e non sulle persone che si succedono nella sua titolarità).
Per ricostruire la storia dei passaggi di proprietà di un immobile, si deve effettuare una indagine nominativa, partendo dall’attuale proprietario, per procedere a ritroso nel tempo esaminando le formalità eseguite a carico e a favore del suo dante causa, del precedente dante causa, ecc., proseguendo nella ricerca fino a quando si ritenga di avere chiarito ogni dubbio sulla effettiva provenienza dei diritti che devono essere trasferiti.
Con riferimento al sistema della trascrizione (c.d. pubblicità dichiarativa), vige una regola fondamentale: nell’ipotesi in cui lo stesso soggetto, comportandosi scorrettamente, dopo avere trasferito un diritto ad un altro soggetto lo trasferisca nuovamente ad un nuovo soggetto diverso dal precedente, tra i due acquirenti dello stesso diritto non prevale quello che ha stipulato il contratto cronologicamente anteriore, ma quello il cui acquisto viene trascritto per primo, anche se successivo nel tempo.
La regola, che apparentemente può apparire iniqua, risponde alla logica della tutela dell’affidamento dei terzi: fino a quando una compravendita non è trascritta nei registri immobiliari, i terzi non hanno modo di conoscerne la stipulazione. Quindi, essi sono legittimamente autorizzati a ritenere che la proprietà non si sia mai spostata e che l’ex proprietario, già venditore, sia invece tuttora il proprietario non avendo compiuto alcun atto di alienazione.
Solo con la trascrizione, che viene eseguita su registri pubblici che chiunque può consultare, si può addossare ai terzi l’onere di informarsi: il secondo acquirente che, comportandosi secondo diligenza, esamina i registri immobiliari e non trova trascritta alcuna vendita a carico del suo venditore, deve essere tutelato perché fa legittimamente affidamento su quanto emerge dai soli documenti che egli ha il diritto (e l’onere) di consultare.
E’ compito professionale del notaio eseguire le ispezioni presso l’Ufficio del Territorio competente aggiornandole fino ad una data il più possibile vicina a quella in cui sarà stipulato l’atto: grazie ai moderni mezzi tecnologici, la maggior parte dei notai in esercizio può eseguire tali verifiche dal proprio studio, per via telematica, con il massimo aggiornamento possibile.
Stante la regola della prevalenza del soggetto che trascrive per primo su quello che acquista per primo ma trascrive per secondo, è dovere del notaio procedere alla trascrizione nel più breve tempo possibile, onde limitare il rischio che il contraente acquirente sia preceduto da altro acquirente successivo più veloce nel trascrivere.
La trascrizione ha luogo mediante l’esibizione di una nota di trascrizione e di una copia dell’atto presso l’Ufficio del Territorio nella cui circoscrizione è situato l’immobile oggetto dell’atto (anche nei casi di trasmissione telematica con il c.d. adempimento unico, farà fede ai fini della trascrizione la data di presentazione della nota e della copia cartacea dell’atto).

La voltura catastale è invece un adempimento di natura fiscale: la funzione del Catasto è quella di identificare l’immobile con dati univoci, nonché quella di attribuire agli immobili un valore ai fini del pagamento delle imposte, attraverso il meccanismo della rendita catastale.
Ogni immobile ha una intestazione catastale, relativa alla persona del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto: la voltura serve per mutare l’intestazione catastale.
Tuttavia, è bene tenere presente che solo i Registri Immobiliari, e non il Catasto, fanno fede per quanto riguarda l’accertamento della titolarità di diritti su beni immobili.

Esistono altri adempimenti, di minore rilevanza, di cui in questa sede ci si limita a dare cenno: i principali sono la Comunicazione della cessione di fabbricato che deve essere inoltrata al Comando di Polizia competente o al Sindaco del Comune ove è ubicato il bene, entro 48 ore dalla stipulazione del contratto; la comunicazione al Sindaco del Comune ove è ubicato il bene nel caso di alienazione di terreni.

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