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Tassazione della vendita immobiliare: il credito di imposta per il riacquisto di prima casa


Sempre in tema di agevolazioni “prima casa”, è importante segnalare che le imposte pagate in occasione di un primo acquisto possono originare un credito di imposta da utilizzare in detrazione dalle imposte che saranno dovute dallo stesso soggetto in occasione di un successivo acquisto.
Chi vende una casa acquistata con le agevolazioni per comprarne un’altra (sempre con le agevolazioni), a condizione che il nuovo acquisto intervenga entro un anno dalla vendita del primo immobile, può vantare un credito di imposta, in occasione del nuovo acquisto, che equivale all’importo delle imposte pagate in occasione dell’acquisto precedente (con il limite massimo dell’importo delle imposte che sono dovute in relazione al secondo acquisto).
Due esempi chiariranno il concetto di cui stiamo parlando.
a)Tizio ha acquistato nel 2006 per il prezzo di euro 100.000,00, con agevolazioni, ed ha quindi pagato l’imposta di registro per euro 3.000,00, e le due imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 168,00). Nel 2007 vende l’immobile, per acquistarne uno nuovo, sempre nel 2007. Al momento del nuovo acquisto, Tizio deve pagare una imposta di registro per euro 5.000,00. Egli potrà compensare il suo debito verso l’erario utilizzando un credito di imposta di importo pari ad euro 3.000,00, pagandone solo 2.000,00.
b)Tizio nel 2006, in occasione del primo acquisto, ha versato un’imposta di registro di euro 6.000,00 corrispondente ad un prezzo di euro 200.000,00. Nel 2007 Tizio cambia casa, e dopo avere venduto il suo primo appartamento ne compra un secondo, con agevolazioni “prima casa”, per il prezzo di euro 150.000,00. Tizio deve quindi pagare una imposta di registro di euro 4.500,00. Il suo credito di imposta non ammonta, in questo caso, ad euro 6.000,00 (imposta pagata in occasione del primo acquisto), ma ad euro 4.500,00 (la nuova imposta dovuta segna infatti l’importo massimo del credito di imposta). Tizio quindi non verserà alcun importo a titolo di imposta di registro, ma non avrà neanche (come si potrebbe essere indotti a ritenere) un credito residuo di euro 1.500,00.
Il meccanismo di compensazione del credito di imposta con le imposte dovute in occasione del secondo acquisto è utilizzabile immediatamente quando il secondo atto di acquisto è soggetto ad imposta di registro. Nel caso in cui sia soggetto ad IVA, il credito di imposta spetta ugualmente, ma non può essere utilizzato subito, bensì a compensazione di altre imposte future (es. l’IRPEF che dovrà versare nell’anno successivo).
N.B. Se il credito di imposta deriva dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato con agevolazioni mediante atto soggetto ad IVA (il venditore della prima vendita era un’impresa e ricorre una delle ipotesi di applicazione dell’IVA), per poter fruire del credito il soggetto che ha venduto e che si accinge a riacquistare entro l’anno dalla vendita deve fornire al notaio che redige il suo nuovo atto di acquisto copia delle fatture che la prima società venditrice aveva emesso nei suoi confronti.
Il notaio infatti dovrà – solo in questa ipotesi – esibire all’Agenzia delle Entrate una copia cartacea del proprio atto e le copie delle fatture di cui si tratta, dalle quali emerge l’importo delle imposte precedentemente pagate, delle quali l’acquirente chiede di avvalersi quale credito nei confronti dell’Erario.

Le novità introdotte nel 2006 e nel 2007 circa la tassazione delle vendite di immobili abitativi e/o loro pertinenze, incidendo sulla determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (c.d. prezzo – valore) producono effetti “a cascata” anche sull’applicazione delle agevolazioni fiscali e del credito di imposta di cui si è trattato in questo paragrafo.

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